Valutare il costo di una casa, è un'operazione che deve essere fatta da professionisti del settore. Infatti il prezzo degli immobili viene formato tenendo conto di molte variabili.

La casa è uno di quei beni dove è indispensabile la trattativa, in quanto, se vende il proprietario direttamente, di certo avrà già dato un valore al suo bene; se invece vende l’agenzia di certo il prezzo proposto sarà più alto.

Non è facile sapere quale sia il reale prezzo delle case in vendita, resta un segreto tra chi vende, chi compra ed l'eventuale il mediatore.

Per non incorrere a rischi fiscali l’importante è dichiarare un prezzo minimo che coincide a cento volte la rendita catastale riconsiderata che tra l’altro è un valore lontano da quello del mercato.

Per capire se il prezzo chiesto è giusto, basta tenere in considerazione tali caratteristiche:

• il prezzo dello stabile può essere trattato e può variare nel tempo;
• il prezzo chiesto da chi vende è già compreso di uno sconto da lasciare per le trattative;
• non lasciarsi influenzare da vari colpi di fulmine che portano a delusioni;
• prima di soffermarsi su uno stabile a costi elevati, è sempre meglio visionare altri immobili.

Per prima cosa, quando si acquista casa, si valuta la sua superficie e sono molti i sistemi per misurarla; non bisogna riferirsi solo ai metri quadrati calpestabili ma anche l’area occupata dai muri che separano i locali interni dello stabile e quelli portanti esterni, invece vengono misurati a metà i muri che separano i vari appartamenti del palazzo.

Rispetto alla superficie calpestabile, i metri quadrati “commerciali” superano del 15-20% quelli che vengono impiegati normalmente; senza dimenticare che la misurazione cambia in caso di balconi e terrazzi, infatti aumenta. Nell’area commerciale non è compreso il ballatoio comune o il giardino, infatti se è di proprietà, viene calcolato separatamente con riferimento alla zona.

Anche il garage viene calcolato a parte, ma può aumentare l’ apprezzamento dell’immobile in particolare se situato in centro o in zone scarse di parcheggi.

Dopo aver calcolato la superficie commerciale i metri quadrati vanno moltiplicati con i prezzi di mercato della zona.

Le quotazioni del mercato immobiliare vengono regolarmente pubblicate dai giornali economici, ovviamente i prezzi si riferiscono a stabili in buono stato senza la necessità di essere ristrutturati, altrimenti il prezzo scende.

Rilevante è anche la posizione dell’ appartamento, se c’è un inquilino con sfratto il prezzo scende del 30%, se non c’è l’ascensore del 5% o 10% in base al piano in cui si trova l’appartamento. Se la disposizione dei locali è ottima il prezzo sarà migliore altrimenti sul prezzo ci sarà un calo anche del 10%.

La luminosità: è meglio avere la zona giorno a sud e quella notte a nord, essa incide del 5% sul prezzo; il periodo di costruzione è un fattore che fa scendere il prezzo, dopo i vent’anni le quotazioni scendono dell’1% fino al trentesimo e dopo di mezzo punto per ogni anno di anzianità escluse le strutture storiche e artistiche.

Il piano ha rilevanza in quanto il piano terra e quello rialzato sono quelli più soggetti ai rumori, a meno luminosità quindi costano il 20% in meno; anche i piani alti senza ascensore hanno uno scarto del 10% per ogni piano al contrario invece, il prezzo se c’è l’ascensore può salire anche al 15%.

Comunque si può controllare se le scale permettono dopo l’acquisto, l’istallazione di un ascensore e se i condomini sono d’accordo.

Incidono anche i silenzi e i rumori, per alcuni acquirenti il silenzio è relativo ma la situazione cambia se lo stabile è posizionato sopra una discoteca o su una strada molto trafficata, in questo caso il prezzo scende del 10%.

I doppi bagni attualmente sono molto importanti e fanno salire il prezzo del 2-3%, una cucina non adatta fa scendere il prezzo del 10%, la cantina e il solaio fanno salire il prezzo del 5%; il sottotetto, rispettando le regole di luce ed aria, resi abitabili danno valore.

Quando si tratta di una casa da ristrutturare la spesa viene decurtata dal prezzo e il suo prezzo scende del 25-30% se l’appartamento è situato in una zona pregiata e scende ancora di più se la zona è periferica.

Se una casa è ben sistemata con impianti a regola può avere un prezzo simile ad uno stabile nuovo.

Il riscaldamento autonomo fa risparmiare il 20% della spesa energetica; la coibentazione anche fa risparmiare il 20% di energia; lo stato del condominio della parti comuni fa oscillare il prezzo del 10%.

Inoltre la qualità del quartiere: la presenza di un parco con verde, servizi di trasporto, negozi, supermercati offre il 10-20% in più delle vendite.

La presenza di un terrazzo aumenta il valore del 10%. Il prezzo dei box e posti auto va calcolato a parte e aumenta il costo del 10%.

Un servizio costoso è la portineria che fa salire le quotazioni di un edificio di pregio.

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